Posso rescindir contrato de compra e venda de bem imóvel? Como fazer?

A resposta é sim! Pode! Atualmente, no ordenamento jurídico pátrio, é possível a rescisão do contrato de compra e venda de bens imóveis, com a consequente devolução dos valores pagos.

A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) editou a súmula 543 regulamentando a matéria, respaldando-se em tese já firmada em julgamento de recursos repetitivos.

A súmula 543 foi publicada no dia 31 de agosto de 2015 e trata dos critérios para restituição de valores pela incorporadora/construtoira ao promitente comprador de imóvel, quando da resolução de compromisso de compra e venda submetido ao Código de Defesa do Consumidor. Vejamos o que diz a referida Súmula 543, in verbis:

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

A súmula regula duas situações: a resolução do contrato de compra e venda por culpa exclusiva do vendedor e a resolução por vontade do comprador. Na primeira hipótese a devolução deverá ser integral. Já na segunda hipótese a devolução dos valores sofrerá abatimento, devendo ser parcial.

O entendimento disposto na referida Súmula 543 apenas adotou posição amplamente utilizada e consolidada no próprio STJ, senão vejamos:

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que há enriquecimento ilícito da incorporadora na aplicação de cláusula que obriga o consumidor a esperar pelo término completo das obras para reaver seu dinheiro, pois aquela poderá revender imediatamente o imóvel sem assegurar, ao mesmo tempo, a fruição pelo consumidor do dinheiro ali investido. (AgRg no Ag 866542 SC, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 04/12/2012, DJe 11/12/2012)

É abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de quaisquer contratantes. […](AgRg no AREsp525955 SC, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em05/08/2014, DJe 04/09/2014).

Em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de quaisquer contratantes. Em tais avenças, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa o desfazimento. (REsp 1300418 SC, submetido ao procedimento dos recursos especiais repetitivos, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 13/11/2013, DJe 10/12/2013).

Acompanhando o entendimento da legislação consumerista, os Tribunais pátrios têm decidido que, na hipótese de rescisão motivada pelo comprador do imóvel, o percentual a ser aplicado oscila entre 10% (dez por cento) a 15% (quinze por cento) de dedução como forma compensatória pela rescisão. É altamente ilustrativo transcrever precedente de jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, in verbis:

RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. RESTITUIÇÃO DE PARTE DOS VALORES PAGOS. POSSIBILIDADE. REVISÃO DO PERCENTUAL DE RETENÇÃO. SÚMULAS NºS 5 E 7 DO STJ. MOMENTO DE INCIDÊNCIA DOS JUROS DE MORA. AUSÊNCIA DE INDICAÇÃO DO DISPOSITIVO LEGAL QUE TENHA SOFRIDO INTERPRETAÇÃO DIVERGENTE. DEFICIÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO. SÚMULA Nº 284/STF. RECURSO ESPECIAL A QUE SE NEGA PROVIMENTO. 1. A jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda por inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga, conforme as particularidades do caso concreto. 2. Na hipótese em epígrafe, a retenção de 10% é consentânea com os precedentes jurisprudenciais perfilhados por esta Corte Superior, situação que enseja a devida manutenção. 3. A revisão do percentual de retenção dos valores devidos pela rescisão contratual de compra e venda demanda a interpretação de cláusulas contratuais e o reexame do acervo fático-probatório constante nos autos, situação que enseja a incidência das Súmulas nºs 5 e 7 do STJ. 4. Em relação ao momento de incidência dos juros de mora, a parte recorrente não apontou o dispositivo legal cuja interpretação tenha sido divergente, a fim de viabilizar o conhecimento da insurgência a respeito da tese de mérito. Dessa forma, constata-se que a argumentação apresentada no recurso mostra-se deficiente. Incidência do verbete n. 284 da Súmula do STF. 5. Recurso Especial a que se nega provimento. (STJ; REsp 1.748.529; Proc. 2018/0147101-6; SP; Rel. Min. Luis Felipe Salomão; Julg. 25/06/2018; DJE 29/06/2018; Pág. 12973)

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. 1. Ofensa ao art. 535 do CPC/1973. Não configuração. 2. Devolução das parcelas pagas. Retenção de 10%. Razoabilidade. Alteração. Impossibilidade. Súmulas n. 5 e 7 do STJ. 3. Agravo interno improvido. 1. Ausência de ofensa ao art. 535 do CPC/1973 quando o acórdão recorrido, ainda que de forma sucinta, aprecia com clareza as questões essenciais ao julgamento da lide. Ademais, o magistrado não está obrigado a rebater, um a um, os argumentos deduzidos pelas partes. 2. Não é possível, na via especial, rever a conclusão contida no aresto atacado acerca do percentual retido a título de cláusula penal melhor condizente com a realidade do caso concreto e a finalidade do contrato, pois a isso se opõem as Súmulas n. 5 e 7 do STJ. 3. Agravo interno improvido. (STJ; AgInt-AREsp 960.851; Proc. 2016/0202339-6; DF; Terceira Turma; Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze; DJE 24/03/2017)

Assim, rigorosamente demonstrado pela reiteração de julgados, de repetição homogênea, originários do Superior Tribunal de Justiça - STJ, que é altamente possível rescindir contrato de compra e venda de bem imóvel, com devolução integral ou parcial de valores.

Por fim, caso seja de seu desejo rescindir contrato de compra e venda firmado com incorporadora ou construtora, e reaver valores devidos, procure um advogado de sua confiança, que entenda do tema, para que entre com a medida judicial adequada.